اقترح المهندس علاء فكري، نائب أول رئيس لجنة التطوير العقاري بجمعية رجال الأعمال المصريين، ورئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة بيتا للتطوير العقاري، مبادرة من أربعة محاور رئيسية لتنظيم السوق العقاري، وزيادة المعروض من الوحدات، وفتح الشقق المغلقة، وتوفير حلول للإيجار بأسعار مناسبة.
المحاور الأربعة للمبادرة:
1-التسليم كامل التشطيب:
إلزام المطورين بتسليم الوحدات كاملة التشطيب، بما يضمن سرعة إشغالها، وحماية المشترين من التلاعب في جودة التشطيب، والحد من المضاربة، ورفع مستوى التنافسية والجودة في السوق.
2- منع تقسيط الوحدات بعد التسليم:
حظر تقسيط ثمن الوحدة بعد ميعاد التسليم، لتقليل تخزين الوحدات لأغراض المضاربة، مع تحسين التدفقات النقدية للمطورين، وتقليل المخاطر المالية.
3-تمويل عقاري إلزامي أو سداد نقدي:
إلزام المشترين بالاعتماد على التمويل العقاري أو السداد النقدي عند الاستلام، بما يقلل من مخاطر التعثر أو الشيكات غير المضمونة، وينقل العلاقة إلى نظام مصرفي منظم يخضع للرقابة، ويُنشئ قاعدة بيانات أوضح عن المشترين الفعليين.
4-تطبيق ضريبة عقارية بعد التسليم:
فرض ضريبة عقارية على الوحدات بعد التسليم سواء كانت مؤجرة أو مغلقة، بهدف تقليل المضاربة وتكديس الوحدات، وتشجيع عرضها للإيجار أو البيع، وزيادة موارد الدولة مع إمكانية توجيه العائد لدعم الإسكان الاجتماعي والمتوسط.
التحديات:
أشار فكري إلى أن تطبيق هذه المحاور قد يواجه تحديات، منها:
ارتفاع التكلفة النهائية على المشتري مع تسليم الوحدات كاملة التشطيب.
صعوبة تملك العقارات مع حظر التقسيط بعد التسليم، وهو ما يستدعي تفعيل التمويل العقاري.
ارتفاع أسعار الفائدة التي تتجاوز 30% حاليًا، مما يبطئ من فاعلية التمويل العقاري.
تعقيد تطبيق الضريبة العقارية لغياب قاعدة بيانات دقيقة، وهو ما يتطلب رقمنة الشهر العقاري.
احتمالية مواجهة رفض اجتماعي من بعض الملاك في البداية.
الأثر المتوقع:
أكد فكري أن هذه الإجراءات من شأنها تحويل السوق من المضاربة غير المنضبطة إلى طلب حقيقي منظم، بما يسهم في فرز المطورين الجادين، ورفع الكفاءة، وردع الاحتكار والتخزين، وتحقيق التوازن بين العرض والطلب.
وأضاف أن نجاح المبادرة يتطلب:
خفضًا نسبيًا للفائدة أو دعمًا حكوميًا للتمويل العقاري.
إنشاء قاعدة بيانات وطنية دقيقة للعقارات.
تطبيق تدريجي للمبادرة حتى لا تحدث صدمة في السوق.
كما شدد على أن المواطنين سيكونون المستفيد الأكبر من هذه الإصلاحات، عبر زيادة المعروض من الوحدات للإيجار، تحقيق عدالة بين الملاك والمستأجرين، تخفيف الضغط على المشترين، وضمان جودة الحياة في المجتمعات العمرانية الجديدة بفضل تسليم وحدات جاهزة للسكن.
