في قلب أحد أقدم الكمباوندات السكنية بالقاهرة الجديدة، تقف فيلا تعود إلى تسعينات القرن الماضي، بتصميم تقليدي لا يلفت الانتباه كثيرًا… إلا من رقم واحد فقط: 886 مليون جنيه.
رقم يكفي وحده لإعادة طرح السؤال الأكبر في السوق العقارية المصرية اليوم: كيف أصبح الطوب والحجر يُسعَّران بمنطق الذهب؟
الفيلا ليست تحفة معمارية نادرة، ولا قصرًا تاريخيًا، بل وحدة سكنية عادية بمعايير زمن إنشائها، لكن قيمتها السوقية تعكس تحولات أعمق في الاقتصاد، حيث لم يعد العقار مجرد مسكن، بل مخزن قيمة ووعاء استثماري في مواجهة تآكل العملة وندرة المنتجات المميزة.
قبل عامين فقط، كان هذا الرقم كافيًا لتطوير مشروع سكني متكامل، أو يمثل إجمالي مبيعات مطور عقاري صغير. أما اليوم، فهو سعر وحدة واحدة داخل كمباوند اكتسب بمرور الزمن صفة “الأصل النادر”.
القطامية… حين يصنع الزمن القيمة
من بين الحالات اللافتة، تبرز إحدى الفيلات المعروضة للبيع داخل كمباوند قطامية هايتس، أحد أقدم المجتمعات السكنية المغلقة في مصر، والذي يعود إنشاؤه إلى أوائل التسعينات، وتم تسكينه فعليًا عام 1997، على مساحة تقارب 1.5 مليون متر مربع.
المشروع مملوك لشركة قطامية هايتس للتطوير العقاري التابعة لرجل الأعمال محمد علاء عون، ويُعرف بكونه من أكثر الكمباوندات خصوصية في القاهرة الجديدة، حيث يقطنه أبناء الرئيس الراحل محمد حسني مبارك، إلى جانب عدد من كبار رجال الأعمال ومسؤولين سابقين، ما أضفى عليه بمرور الوقت قيمة اجتماعية ورمزية تجاوزت حدود العقار التقليدي.
التسعير خارج منطق “سعر المتر”
توضح منة ماهر، مسوقة بشركة All90 للتسويق العقاري، في تصريحات للعربية نقلتها «التعمير» عنها أن تسعير الفيلات داخل قطامية هايتس لا يخضع لمعادلة سعر المتر المعتادة، بل يعتمد على الموقع داخل المشروع والإطلالة، سواء على ملعب الجولف أو البحيرة الصناعية، بينما تُعد فيلات منطقة الامتداد هي الأقل سعرًا نسبيًا.
وتشير إلى أن مساحات الفيلات تتراوح بين 1300 و1600 متر مربع، فيما تتباين الأسعار بين 2.3 مليون دولار وتصل إلى نحو 18 مليون دولار، وفقًا للموقع والمساحة.
أما الفيلا الأعلى سعرًا، فتبلغ مساحتها الإجمالية نحو 3000 متر مربع، بصافي مبانٍ يقارب 1500 متر مربع، وتتمتع بإطلالة مباشرة على البحيرة، في حين لا يتجاوز عدد الفيلات المطلة مباشرة على ملعب الجولف عددًا محدودًا للغاية.
وتضيف أن أسعار الفيلات نصف التشطيب داخل الكمباوند تتراوح بين 6 و8 ملايين دولار، وغالبًا ما تقع في مناطق التوسعات دون إطلالات مباشرة.
إيجارات بالدولار… وسقف غير مسبوق
من جانبه، يؤكد محمد صلاح، مسوق عقاري متخصص في المنطقة، أن إيجارات الفيلات في قطامية هايتس تُعد الأعلى في التجمع الخامس، إذ تتراوح بين 6 و8 آلاف دولار شهريًا، بينما تبدأ إيجارات الشقق من 3 آلاف دولار، ما يعكس الطلب المرتفع على هذا النوع من الأصول السكنية الفاخرة.
وبحسب بيانات منصة Property Finder، بلغ متوسط سعر المتر السكني في القاهرة الجديدة نحو 105 آلاف جنيه حتى أكتوبر الماضي، مقارنة بـ 71 ألف جنيه في غرب القاهرة، مع تسجيل زيادات سنوية ملحوظة تؤكد استمرار الضغوط السعرية، خاصة في المناطق الأعلى طلبًا.
الندرة… كلمة السر
يرى خبير التطوير العقاري محمد خطاب أن القفزات السعرية في بعض الكمباوندات لا ترتبط بتكلفة البناء بقدر ما ترتبط بعوامل أخرى، أبرزها الندرة وكبر المساحات.
ويوضح أن المشروعات القديمة ذات العدد المحدود من الفيلات، عندما تُدار بكفاءة عالية وتحافظ على مستوى الخدمات، تتحول إلى أصول مغلقة يصعب تكرارها، ما يرفع قيمتها السوقية بشكل متسارع.
ويضيف أن سوق إعادة البيع (الريسيل) لا يخضع لقواعد تسعير تقليدية، إذ تتداخل فيه عناصر غير ملموسة مثل اسم المطور، وسمعة الكمباوند، وتركيبته الاجتماعية، وهوية قاطنيه، وهي عوامل تصنع قيمة تتجاوز الحسابات الإنشائية.
ويختتم بأن العقار الفاخر في هذه الشريحة لم يعد مجرد مسكن، بل أصبح أصلًا نادرًا يحمل قيمة استثمارية ورمزية في آن واحد، وهو ما يفسر كيف يمكن لفيلا “عادية” أن تقترب من سعر المليار جنيه.
