*خبراء يحذرون من «الشرط الفاسخ» ويؤكدون: سداد 75% من قيمة الوحدة يمنع فسخ العقد تلقائيًا
مع التوسع السريع في السوق العقارية المصرية، وتزايد عدد المشروعات تحت الإنشاء أو المعروضة للبيع على المخطط، بدأت تظهر تحديات قانونية تؤثر على العلاقة بين المطورين العقاريين والعملاء. وتتراوح هذه التحديات بين تأخر تسليم الوحدات، وتعثر سداد الأقساط، وصولًا إلى نزاعات حول بنود التعاقد، التي غالبًا ما توصف بأنها “عقود إذعان”.
120 مليار دولار مشروعات تحت الإنشاء.. والعقود محل جدل قانوني
بحسب تقرير حديث صادر عن شركة «نايت فرانك»، تُقدّر قيمة المشروعات العقارية التي لا تزال قيد الإنشاء في مصر بنحو 120 مليار دولار. وعلى الرغم من هذا النشاط الهائل، إلا أن الإطار القانوني المنظم للعلاقة بين المطور والمشتري لا يزال غائبًا، ما يدفع العديد من العملاء للجوء إلى القضاء بعد التعرض لأضرار تعاقدية.
سداد 75% من قيمة الوحدة: نقطة تحول قانونية في مصلحة العميل
كشف عدد من الخبراء القانونيين أن سداد العميل لما يزيد عن 75% من قيمة الوحدة يمثل نقطة تحول مهمة في تفسير العقود، إذ اعتبرت محكمة النقض المصرية أن المتبقي في هذه الحالة لا يُعد إخلالًا جوهريًا يبرر فسخ العقد تلقائيًا.
وأكد المحامي بالنقض هيثم السايس أن للمحكمة سلطة تقديرية في تقييم مدى الضرر الواقع على المطور، مشيرًا إلى أن قبول المطور لقسط متأخر يُعد تنازلًا ضمنيًا عن شرط الفسخ.
وفي السياق ذاته، شدد المحامي محمد منير على أن المبدأ القضائي المستقر في مصر يُراعي التوازن بين الطرفين، خاصة عندما يكون العميل قد أوفى بالجزء الأكبر من التزاماته.
هل يُسقط الشرط الفاسخ تلقائيًا حقوق العميل؟
رغم انتشار ما يُعرف بـ”الشرط الصريح الفاسخ” في العقود العقارية، والذي يمنح المطور الحق في فسخ العقد تلقائيًا حال تأخر العميل، أوضح السايس أن هذا الشرط يفقد أثره القانوني إذا قام المطور باستلام أي قسط متأخر، أو تأخر في تنفيذ إجراءات الفسخ بعد الإنذار.
أما محمد خضير، الرئيس الأسبق لهيئة الاستثمار، فقد أشار إلى أن المادة 105 من قانون التجارة تنص على أحقية العميل في الإبقاء على التعاقد حال سداده 75% أو أكثر من القيمة، حتى في حالة تعثره لاحقًا، باعتبار المطور تاجرًا خاضعًا لأحكام القانون التجاري.
هل يمكن وقف سداد الأقساط في حالة تأخر التسليم؟
في حال تأخر المطور في تسليم الوحدة أو الإخلال بمواصفاتها، أكد المحامي محمد منير أن من حق العميل التوجه إلى القضاء لطلب وقف سداد الأقساط والمطالبة بالتعويض. لكن لا يُنصح بالامتناع عن الدفع بشكل فردي، حيث قد يؤدي ذلك إلى فسخ التعاقد من جانب المطور.
وشدد السايس على أهمية تقديم أدلة قانونية واضحة على الضرر الواقع على العميل، سواء بسبب التأخير أو فرض رسوم إضافية غير منصوص عليها، وهو ما قد يدفع المحكمة إلى إصدار حكم بوقف السداد مؤقتًا.
الفرق بين الفسخ الاتفاقي والقضائي.. وحقوق العميل
أوضح السايس أن هناك فارقًا كبيرًا بين الفسخ القضائي والفسخ الاتفاقي. ففي حين يمنح الشرط الصريح الفاسخ الحق للمطور بإنهاء العقد دون حكم قضائي، فإن الفسخ القضائي يستوجب رد المطور لكامل ما دفعه العميل دون خصومات.
وأكد منير أن الفسخ بأثر رجعي يعني إلغاء جميع آثاره، وبالتالي لا يجوز خصم أي نسب تحت مسمى المصاريف أو نسبة الإدارية.
وزارة الإسكان: العقد هو المرجع الوحيد
من جانبها، أكدت وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية أن العقود الموقعة بين المطور والعميل هي المرجع القانوني الوحيد في حال حدوث أي نزاع، وأن الوزارة ليست طرفًا في تلك التعاقدات ولا تتدخل في تفسيرها أو تنفيذها.
وصرح المهندس عمرو خطاب، المتحدث الرسمي باسم الوزارة، أن العلاقة التعاقدية تخضع لأحكام العقد ذاته، وأن القضاء المصري هو الجهة المختصة بالفصل في أي خلاف.
.
