جيه إل إل:
*سوق العقارات في القاهرة يستعد لتحقيق الاستقرار والنمو على المدى الطويل
*ارتفاع معدلات الطلب في الربع الثاني من 2024 على المساحات المكتبية الكبيرة التي تتراوح ما بين 2,000 و5,000 متر مربع، والقاهرة الجديدة تجتذب أكبر قدر من الطلب بفعل رغبة المستأجرين الحاليين في التوسع أو نقل مقراتهم
*دخول نحو 102 ألف متر مربع إلى قطاع منافذ التجزئة بالقاهرة ليرتفع إجمالي المعروض إلى 3,14 مليون متر مربع في الربع الثاني
*من المتوقع دخول 1,300 غرفة إلى قطاع الضيافة خلال هذا العام، معظمها ضمن فئة الفنادق الخمسة نجوم
أصدرت جيه إل إل، الشركة الرائدة في مجال الخدمات المهنية والمتخصصة في إدارة العقارات والاستثمارات، أحدث تقاريرها حول ديناميكيات السوق بالقاهرة خلال الربع الثاني من عام 2024، والذي أشارت فيه إلى أن قرار البنك المركزي بتعويم الجنيه المصري خلال الربع الأول من هذا العام قد أحدث نقلة في الانطباعات السائدة حول قطاع المساحات المكتبية في القاهرة. ومن المتوقع أن يخلق فرصاً للتحسن والنمو على المدى الطويل.
وأشار التقرير إلى أنه في ظل استقرار ظروف السوق ونمو الثقة في الأعمال، فإن القاهرة تستعد إلى دخول نحو 540 ألف متر مربع من المساحات المكتبية الجديدة إلى السوق في النصف الثاني من العام، ويتركز معظم تلك المساحات في العاصمة الإدارية الجديدة والقاهرة الجديدة، وذلك رغم التأخيرات في التسليم التي قد تواجه بعض المشاريع نظراً لبطء حركة البناء أو صعوبات التأجير. وخلال الربع الثاني، تم تسليم نحو 15 ألف متر مربع من المساحات المكتبية، مما ساهم في رفع إجمالي المعروض إلى ما يزيد عن 2 مليون متر مربع.
وبحسب التقرير، ارتفعت معدلات الطلب على المساحات المكتبية الكبيرة التي تتراوح ما بين 2,000 و5,000 متر مربع مع استمرار الطلب على المساحات عالية الجودة من الفئة “أ” في النمو نظراً لمحدودية المتوفر منها. وجذبت القاهرة الجديدة، التي تعرض عدداً أكبر من المساحات المكتبية عالية الجودة، معظم الطلب بسبب رغبة المستأجرين الحاليين إما في التوسع أو في نقل مقراتهم إليها.
وعلى الرغم مما سبق، أشار التقرير إلى أن متوسط الإيجارات في عموم القاهرة قد انخفض بنسبة 2% ليصل إلى 356 دولاراً للمتر المربع سنوياً. وشهدت إيجارات المساحات المتميزة انخفاضاً سنوياً بنسبة 6%، إلا إنها ظلت مستقرة مقارنة بالربع السابق عند 480 دولاراً للمتر المربع سنوياً.
وتعليقاً على التقرير، صرح أيمن سامي، رئيس مكتب جيه إل إل في مصر: “يُعتبر قطاع العقارات في مصر من بين أكبر القطاعات المساهمة في الاقتصاد المصري، إذ واصل أداءه القوي خلال الربع الثاني من هذا العام مقارنة بمختلف القطاعات. وقد أدى قرار البنك المركزي بتعويم الجنيه المصري إلى تحقيق الاستقرار الذي طال انتظاره للسوق، ما أسهم في حدوث نقلة في الشعور العام المسيطر على الشركات. وهذا انعكس في تسليم مساحات كبيرة لمنافذ التجزئة بالقاهرة إلى جانب الصعود غير المسبوق في أسعار البيع والإيجارات لقطاع الوحدات السكنية، وذلك رغم التأخيرات التي شهدتها المشاريع نظراً للأوضاع السائدة في السوق. ويمثل ذلك مؤشراً إيجابياً على استمرار نمو سوق العقارات مع مواصلة الحكومة تركيزها على التوسع في بيئة الاستثمار”.
الملاك يحفزون تجار التجزئة على التوسع
شهد قطاع منافذ التجزئة بالقاهرة إنجاز نحو 102 ألف متر مربع من إجمالي المساحة القابلة للتأجير، وبذلك يصل إجمالي المعروض إلى ما يناهز 3,14 مليون متر مربع. وشملت المشاريع المنجزة مركز تسوق إقليمي ومركزي تسوق محليين ومركزي تسوق صغيرين. ومن المتوقع إنجاز مساحة إضافية تبلغ 300 ألف متر مربع في قطاع منافذ التجزئة خلال الفترة المتبقية من العام مع هيمنة مراكز التسوق الصغيرة على المعروض المستقبلي. ومع ذلك، فقد واجهت بعض المشاريع تأخيرات نظراً للأوضاع السائدة في السوق.
وتصب آليات السوق الحالية في صالح المستأجرين في ظل استعداد الملاك للمساهمة في النفقات الرأسمالية والنفقات التشغيلية. كما سجّل متوسط أسعار الإيجارات في مراكز التسوق الأولية والثانوية ارتفاعاً بنسبة تصل إلى 8% تقريباً مقارنة بالفترة ذاتها من العام الماضي، بينما سجل متوسط معدل الشواغر في عموم المدينة نسبة 8% خلال الربع الثاني.
وعلى الرغم من استمرار الضغط على قطاع منافذ التجزئة، هناك توقعات متفائلة بنمو الإنتاج المحلي والأسماء التجارية المحلية، حيث يعرض الملاك حوافز وترتيبات مشاركة في الإيرادات لجذب الأسماء التجارية المحلية وشغل مساحة التجزئة، ما يوفر فرصاً لنمو هذه الشركات ونجاحها.
قطاع الوحدات السكنية بالقاهرة يتجه إلى تحقيق تحسن على المدى الطويل
شهد سوق الوحدات السكنية صعوداً غير مسبوق في أسعار البيع والإيجارات بفعل تخفيض قيمة العملة وارتفاع التضخم. ففي السادس من أكتوبر ارتفعت أسعار البيع بشكل ملحوظ بنسبة ناهزت 175% سنوياً في الربع الثاني، بينما شهدت القاهرة الجديدة زيادة بنسبة 180% مقارنة بالعام الماضي. وشهد سوق الإيجارات نمواً كبيراً حيث ارتفعت الإيجارات في السادس من أكتوبر والقاهرة الجديدة بنسبة 101% و122% على التوالي خلال الربع مقارنة بالفترة ذاتها من العام الماضي.
وفي الربع الثاني، تم إنجاز حوالي 2,200 وحدة سكنية جديدة تضاف إلى المعروض الحالي والبالغ نحو 278 ألف وحدة، وأغلب الوحدات المنجزة من فئة الشقق السكنية. ومن المتوقع دخول أكثر من 22 ألف وحدة أخرى إلى السوق في النصف الثاني من هذا العام.
ونظراً لحالة عدم اليقين التي تكتنف السوق، تبنت شركات التطوير نهجاً حذراً وأطلقت باقة مختارة من المشاريع الجديدة مع التحكم في التكاليف والالتزامات. ورغم أن السوق بدأ يصل إلى حالة الاستقرار في الربع الثاني، إلا إنه من المتوقع أن تواجه المشاريع المستقبلية تأخيرات.
وتجدر الإشارة إلى أن التوقعات لقطاع الوحدات السكنية في القاهرة على المدى الطويل متفائلة بفضل مجموعة من العوامل منها صفقة رأس الحكمة، والشراكة المبرمة بين مصر والاتحاد الأوروبي. وتضع هذه المشروعات مصر في مصاف الوجهات الجذابة للاستثمار الأجنبي المباشر، وتوفر فرصاً محتملة للنمو والاستثمار في السوق العقارات.
اهتمام شديد بالفنادق الفاخرة في قطاع الضيافة بالقاهرة
على الرغم من عدم إنجاز أي فنادق كبرى جديدة في الربع الثاني واستقرار إجمالي المعروض عند 26.700 غرفة، من المتوقع إضافة 1,300 غرفة تقريباً إلى المعروض الحالي خلال الفترة المتبقية من العام.
وباستعراض الفترة من أول العام حتى شهر مايو، نجد أن معدل الإشغال في عموم المدينة بلغ 64% وفقاً لأحدث البيانات الواردة من شركة إس تي آر. وخلال الفترة ذاتها، شهد متوسط الأسعار اليومية انخفاضاً بنسبة 4,5% مقارنة بالعام الماضي حيث وصل إلى 135 دولاراً. وبالتالي، انخفض الإيراد لكل غرفة متاحة بنسبة 8% مقارنة بالعام الماضي، مسجلاً 87 دولاراً.
ومن المتوقع أن يعلن المزيد من المشغلين عن خطط توسع، الأمر الذي يؤكد ثقتهم في نمو قطاع السياحة في مصر على المدى الطويل. ومع استمرار الازدهار الذي يشهده قطاع السياحة، من المتوقع أن يزداد الاستثمار في المشاريع الفندقية وبنيتها التحتية قوة مع التركيز على الوحدات الفندقية الفاخرة وتحسين تجربة النزلاء. ويوفر الاتجاه الإيجابي لتوافد الرحلات الدولية والجهود الحكومية الرامية لتعزيز قطاع السياحة مستقبلاً واعداً لقطاع الضيافة في مصر.
